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Il rogito notarile

Pubblicato da EUROSERVICE Group on 10 Marzo 2021
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Il rogito notarile – indice:

Dal verbo latino “rogare” che, nel linguaggio giuridico e amministrativo, significa stipulare un atto alla presenza di un notaio oppure chiedere la stesura di un atto ad un funzionario pubblico abilitato allo svolgimento di tale attività, deriva il termine italiano rogito. Il rogito è l’atto, che si concretizza in un documento, con cui il notaio attribuisce fede pubblica ad un contratto. Tale atto deve essere redatto in presenza delle parti che hanno stipulato il contratto ed assume la forma di atto pubblico ai sensi del codice civile. Nell’odierno approfondimento la redazione offre un’analisi di come funziona il rogito notarile del contratto di compravendita immobiliare, che funzione ha, quali elementi deve contenere e i costi che comporta.

Cos’è il rogito notarile

Il rogito notarile è un atto pubblico ai sensi dell’articolo 2699 e seguenti del codice civile. L’articolo 2699 definisce l’atto pubblico come “il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato”.

Si ha rogito notarile quando viene stipulato un contratto di compravendita immobiliare. Nel contratto un ruolo fondamentale è rivestito dalla volontà delle parti. Il contratto di compravendita immobiliare può produrre i propri effetti e cioè il trasferimento della proprietà dell’immobile da un soggetto ad un altro con una semplice scrittura privata. La semplice scrittura privata tra le parti tuttavia non consente l’opponibilità del trasferimento della proprietà a soggetti terzi rispetto al contratto di compravendita concluso.

È a questo punto che assume rilevanza il ruolo del notaio che, oltre a verificare la volontà delle parti, può sottoscrivere la scrittura privata, che diventa autenticata, oppure può stipulare l’atto pubblico. Il rogito notarile dunque consente che l’atto di compravendita redatto nella forma dell’atto pubblico possa essere trascritto nella Conservatoria dei registri immobiliari ed essere opponibile ai terzi.

L’articolo 2700 del codice civile recita: “L’atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti”.

Cosa deve contenere il rogito notarile

Secondo quanto stabilito dalla Legge Notarile all’articolo 51 l’atto notarile, oltre a recare la intestazione “Repubblica italiana”, deve contenere:

  1. l’indicazione in lettere per disteso dell’anno, del mese, del giorno, del Comune e del luogo in cui è ricevuto;
  2. il nome, il cognome e l’indicazione della residenza del notaio e del distretto notarile nel cui ruolo è iscritto;
  3. il nome, il cognome, la paternità, il luogo di nascita, il domicilio o la residenza delle parti, dei testimoni e dei fidefacienti;
  4. la dichiarazione della certezza dell’identità personale delle parti o la dichiarazione dell’accertamento fattone per mezzo dei fidefacienti;
  5. l’indicazione, almeno per la prima volta, in lettere per disteso, delle date, delle somme e della quantità delle cose che formano oggetto dell’atto;
  6. la designazione precisa delle cose che formano oggetto dell’atto, in modo da non potersi scambiare con altre. Quando l’atto riguarda beni immobili, questi saranno designati, per quanto sia possibile, con l’indicazione della loro natura, del Comune in cui si trovano, dei numeri catastali, delle mappe censuarie, dove esistono, e dei loro confini, in modo da accertare la identità degli immobili stessi;
  7. l’indicazione dei titoli e delle scritture che s’inseriscono nell’atto;
  8. la menzione che dell’atto, delle scritture, dei titoli inserti nel medesimo fu data dal notaro, o, presente il notaro, da persona di sua fiducia, lettura alle parti, in presenza dei testimoni, se questi siano intervenuti;
  9. la menzione che l’atto è stato scritto dal notaro o da persona di sua fiducia, con l’indicazione dei fogli di cui consta e delle pagine scritte;
  10. la sottoscrizione col nome, cognome delle parti, dei fidefacienti, dell’interprete, dei testimoni e del notaro.

Quali documenti sono necessari al rogito

Ogni contratto di compravendita presenta delle sue specifiche caratteristiche che possono richiedere una serie di documenti ulteriori rispetto a quelli necessari alla stipula di ogni compravendita. L’elenco di materiale necessario al rogito notarile nella compravendita immobiliare che si espone di seguito pertanto è più esemplificativo che esaustivo.

A seconda che la parte acquirente sia una persona fisica o giuridica (impresa, società, etc.) sia la parte acquirente che quella venditrice devono presentare al notaio:

  • documento d’identità, codice fiscale, estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile, copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza se persona fisica;
  • copia di un documento d’identità del rappresentante, denominazione legale, sede e codice fiscale se persona giuridica.

Solo per la parte acquirente persona fisica se l’acquisto riguarda la prima casa sarà necessaria, ai fini fiscali, anche una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata.

Se è stato stipulato un preliminare di vendita sarà necessaria anche una copia di questo. Se la vendita è stata mediata da un mediatore immobiliare sarà necessario allegare i suoi dati con indicazione della provvigione pattuita e fotocopia dei mezzi di pagamento di quanto già versato. Altri dati eventuali sono quelli della banca alla quale si è richiesta la concessione di un mutuo.

La parte venditrice in aggiunta deve presentare altri documenti relativi all’immobile, come ad esempio il regolamento di condominio, provvedimenti edilizi, il certificato di agibilità, l’attestato di prestazione energetica.

A seguito del rogito notarile

Una volta concluso il momento del rogito notarile il notaio deve provvedere ad alcuni adempimenti successivi. Si tratta in particolare di:

  • registrare l’atto presso l’Agenzia delle entrate e pagare le relative imposte per conto del cliente;
  • depositare l’atto presso la  Conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove si trova l’immobile al fine di rendere l’atto opponibile ai terzi;
  • aggiornare il catasto mediante voltura catastale.

Tali adempimenti seguono tempi più o meno lunghi a seconda dell’operatività degli uffici coinvolti e delle procedure. L’acquirente tuttavia potrebbe aver bisogno di una copia del rogito notarile per poter usufruire di alcuni servizi per il nuovo immobile. La legge, in particolare il Testo unico sull’imposta di registro, vieta al notaio di rilasciare una copia dell’originale dell’atto prima che la registrazione sia avvenuta. In tal caso pertanto, ai fini suddetti, è possibile chiedere al notaio il rilascio di una dichiarazione sostitutiva di avvenuta stipula da presentare agli enti richiedenti.

I costi del rogito notarile

Non è possibile quantificare senza parametri i costi del rogito notarile.  A titolo esemplificativo tuttavia si devono indicativamente tenere presenti due elementi che influenzano il costo del rogito notarile:

  • l’onorario professionale del notaio;
  • le imposte e le tasse.

Con riferimento a tale secondo elemento bisogna distinguere cosa si deve pagare in base alla natura dell’acquirente. La persona giuridica o la persona fisica imprenditore o con partita iva deve tenere presente che devono essere sostenute le spese per:

  • l’imposta sul valore aggiunto per quanto riguarda la compravendita dell’immobile. Tale imposta può essere pari al 4% del costo della vendita se si è fatta richiesta per l’agevolazione prima casa (qualora ovviamente si acquisti un’abitazione) oppure al 10% senza agevolazioni;
  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro.

Le persone fisiche invece che non sono soggette all’iva sono tuttavia soggette alle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Lo sono in particolare nella misura del 9% del prezzo di vendita per l’imposta di registro senza agevolazioni prima casa e del 2% con le agevolazioni.  Le imposte ipotecaria e catastale invece ammontano a 50 euro in misura fissa.

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