La segnalazione certificata di agibilità – indice:
La segnalazione certificata di agibilità ha sostituito, nel 2016, ad opera del decreto legislativo 222/2016 che ha modificato il D.p.r 380/2001, il vecchio certificato di agibilità. Tale documento serviva per certificare “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati…nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità”. Il D.p.r 380/2001, come modificato dal decreto 222/2016, ha stabilito che il rilascio di tale documento avviene mediante segnalazione certificata ovvero mediante una procedura di autocertificazione.
Cos’è la segnalazione certificata di agibilità
La segnalazione certificata di agibilità è quel documento necessario in caso di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, e
- in caso di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici
per certificare che l’immobile sia sicuro, igienico, salubre, ordinato al risparmio energetico, con impianti installati conformi alla normativa e che in esso siano stati effettuati interventi edilizi conformi al progetto approvato. La segnalazione non certifica mai la regolarità edilizia ed urbanistica di un edificio ma solo quella dal punto di vista igienico-sanitario, del risparmio energetico, della sicurezza e della conformità al progetto approvato.
Prima della segnalazione certificata di agibilità si parlava di certificato di agibilità e prima ancora si distingueva il certificato di agibilità da quello di abitabilità. Quest’ultimo in particolare assolveva le funzioni oggi svolte dal certificato di agibilità ma veniva rilasciato solo per gli immobili residenziali. L’agibilità invece si riferiva agli ambienti non destinati all’uso abitativo ma bensì a quello commerciale, produttivo, terziario o comunque diverso da quello residenziale.
Oggi non esiste più una distinzione tra agibilità e abitabilità. Ciò che è cambiato tuttavia riguarda la procedura per il rilascio del certificato di agibilità. Di tale certificato si continua a parlare, ma in realtà non esiste più un vero e proprio certificato. Con la segnalazione certificata si effettua un’autocertificazione. I riferimenti normativi dunque oggi per la disciplina dell’agibilità sono gli articoli 24, 25 e 26 del D.p.r 380/2001 come modificato dal decreto legislativo 222/2016.
La segnalazione certificata di agibilità parziale
La legge 69/2013, anche detta Decreto del Fare, introducendo semplificazioni in materia edilizia, ha previsto la possibilità di richiedere la segnalazione certificata di agibilità parziale.
Tale possibilità è prevista al quarto comma dell’articolo 24 del D.p.r 380/2001 secondo cui:
“Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale”.
Come funziona
La segnalazione si deve presentare entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento al Comune. Ai sensi della legge è lo sportello unico per l’edilizia l’ufficio competente a riceverla. Ciascun Comune individua l’ufficio preposto al ricevimento della segnalazione e al rilascio del certificato. Per il Comune di Padova l’ufficio è lo Sportello Unico per l’edilizia produttiva. Il deposito della pratica, che oggi si deve fare esclusivamente in via telematica, determina in automatico il rilascio dell’agibilità senza alcun bisogno di attendere un termine di risposta o di silenzio-assenso del Comune. Questo è il procedimento della segnalazione certificata di agibilità dal 2016. L’articolo 25 del D.p.r 380/2001 che disciplinava il procedimento di rilascio del certificato di agibilità è stato infatti abrogato.
La segnalazione certificata di agibilità può essere presentata:
- dal soggetto titolare del permesso di costruire;
- dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività;
- dai loro successori o aventi causa.
Se non si presenta la segnalazione si incorre in una sanzione amministrativa di importo variabile tra i 77 e i 464 euro.
Cosa deve contenere
Alla segnalazione, che si deve presentare mediante il modulo unificato nazionale SCIA agibilità, devono essere allegati i seguenti documenti:
a) l’attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, conformità al progetto, conformità degli impianti;
b) certificato di collaudo statico ovvero, per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.
Mediazione immobiliare e agibilità
Nelle compravendite immobiliari il ruolo del mediatore immobiliare è fondamentale al fine di concludere la trattativa nel modo più soddisfacente possibile per entrambi le parti contraenti. Ricordando quanto dettato dal codice civile sulla figura del mediatore, l’articolo 1754 recita: “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Il mediatore deve pertanto rispettare il principio della terzietà ed adottare la necessaria diligenza e professionalità nell’assunzione di un incarico. Il mediatore è tenuto in via principale a:
- acquisire dal venditore la documentazione necessaria per l’esecuzione dell’incarico ovvero il titolo di provenienza dell’immobile e la documentazione che attesta la conformità edilizia e urbanistica dell’edificio;
- reperire tutti i dati catastali necessari ovvero le autorizzazioni e le concessioni amministrative;
- verificare che l’immobile sia privo di vincoli come ipoteche o pegni;
- verificare che sia stata effettuata la segnalazione certificata di agibilità. La mancanza della segnalazione non compromette la validità dell’atto di compravendita ma potrebbe essere motivo della richiesta di danni.
Anche il potenziale acquirente dell’immobile può verificare se è stata effettuata la segnalazione certificata di agibilità. Con l’ausilio del mediatore immobiliare infatti il potenziale acquirente può fare richiesta di accesso agli atti al Comune. Si deve qualificare quale delegato del proprietario mostrando quindi un titolo idoneo ad ottenere tali informazioni.
È possibile che per gli immobili risalenti a prima del 1934, anno in cui il legislatore ha introdotto il certificato di agibilità, non sia presente alcun certificato. In tal caso, non sarebbe possibile utilizzare l’immobile se non si presenta la segnalazione di inagibilità ovvero è prevista una sanzione amministrativa.