Ape immobili commerciali – indice:
- Cos’è l’Ape
- Obblighi e durata
- Per quali immobili
- Per gli immobili commerciali
- Edifici esclusi
- Il contenuto
- Distinzione dall’Aqe
Chi ha intenzione di vendere o locare un immobile è obbligato in determinati casi dalla legge a certificare la prestazione energetica dell’immobile. Tale obbligo è stato introdotto dal decreto legislativo n. 192/2005 che ha dato attuazione ad una direttiva europea sul rendimento energetico nell’edilizia. La certificazione della prestazione energetica di un edificio avviene tramite la produzione dell’Attestato di prestazione energetica (APE). La disciplina completa su tale adempimento a carico del venditore o conduttore è contenuta nell’articolo 6 del medesimo decreto. Per coloro i quali non rispettano tale disciplina sono previste delle sanzioni e pertanto è meglio conoscere di cosa si va parlando.
Gli immobili commerciali rientrano nell’ambito di applicazione di tale disciplina quando devono essere locati o venduti. Si andrà pertanto a vedere se per tale tipologia immobiliare il decreto prevede delle particolarità. A fianco alla disciplina contenuta nel decreto, che è stata di recente modifica dal decreto legislativo 48/2020, ha integrato la suddetta disciplina il decreto ministeriale del 26 giugno 2015 dettando ulteriori linee guida in materia di Ape.
Cos’è l’Ape
L’attestato di prestazione energetica è un documento che il proprietario di un immobile che ha intenzione di venderlo o locarlo o il costruttore/committente nel caso di edifici di nuova costruzione deve produrre e, nel caso della vendita, allegare in copia al contratto. L’obbligo di allegare l’Ape al contratto di vendita è stato introdotto dal recente decreto 48/2020 che ha modificato il decreto legislativo 192/2005. Tale norma prevede delle sanzioni a carico di entrambe le parti del contratto in caso di mancata allegazione di una copia dell’attestato. Il decreto fa salvo il contratto di locazione di singole unità immobiliari dall’obbligo di allegare una copia dell’attestato.
Tale documento è stato introdotto dall’articolo 6 del decreto legislativo 192/2005 il quale al primo comma afferma che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici indicati al comma 6″.
La definizione di Ape invece è data dalla lettera l-bis del primo comma dell’articolo 2 del medesimo decreto in cui si legge che l’Ape è un “documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica”.
Gli obblighi del venditore/locatario e la durata dell’Ape
Il venditore o il locatore devono rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.
Se l’immobile è oggetto di vendita nel contratto va inserita un’apposita clausola con la quale “l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.
L’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Per quali immobili è obbligatorio l’Ape
Ricapitolando gli immobili per i quali dev’essere redatto l’attestato di prestazione energetica e che interessano in questa sede si individuano:
- quelli nuovi o sottoposti a ristrutturazione importante;
- che siano venduti o locati a nuovo locatario;
- gli immobili inseriti in annunci commerciali di vendita o locazione;
- nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m2.
Nel penultimo caso è previsto che “Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente“.
Sono soggetti all’obbligo di produzione dell’Ape comunque tutte le categorie di immobili previste dall’articolo 3 del D.p.r 412/1993 e pertanto anche gli immobili commerciali.
L’Ape per gli immobili commerciali
Nei casi sopra descritti di vendita o locazione gli immobili commerciali di cui al D.p.r 412/1993 sono oggetto dell’obbligo di produzione dell’Ape. Le categorie individuate dal D.p.r sono:
- la E.5 ovvero quella che indica gli “Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili: quali negozi, magazzini di vendita all’ingrosso o al minuto, supermercati, esposizioni”;
- la E.8 che comprende gli “Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili” tra cui ad esempio si collocano i capannoni industriali.
Nel catasto tali categorie corrispondono alle corrispondenti:
- categoria C/1, ovvero negozi e botteghe;
- alla D/7, ovvero fabbricati costruiti o comunque adattati per le speciali esigenze legate ad una attività industriale e non suscettibili di diversa utilizzazione se non con radicali trasformazioni;
- alla D/8 cioè ai fabbricati costruiti o comunque adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di diversa utilizzazione se non con radicali trasformazioni;
- agli opifici della D/1;
- ai laboratori e locali di deposito della C/3. In tal caso l’Ape è obbligatoria solo se si svolge attività di deposito.
Quali edifici sono esclusi dall’Ape per gli immobili commerciali
L’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 192/2005 come di recente modificato dal decreto 48/2020 esclude dall’ambito di applicazione degli obblighi sulla certificazione energetica alcune tipologie di immobili. In particolare:
- gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo
o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; - edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- gli edifici dichiarati inagibili o collabenti;
- i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
- gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso
di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, quali box, cantine,
autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali ed altri; - immobili di interesse pubblico di cui al decreto legislativo n. 42/2004.
Cosa contiene l’Ape per gli immobili commerciali
Nel decreto ministeriale del 26 giugno 2015 sono elencati all’articolo 4, quarto comma, gli elementi che l’Ape deve contenere. Si tratta in particolare di:
- la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
- la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile;
- la qualità energetica del fabbricato ai fini del contenimento dei consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio;
- i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
- le emissioni di anidride carbonica;
- l’energia esportata;
- le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, distinguendo gli interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.
Distinzione dell’Ape per gli immobili commerciali dall’Aqe
Non va confuso l’Ape con l’Aqe che è l’attestato di qualificazione energetica citato e definito dalla stessa normativa. Al comma 11 dell’articolo 6 si legge tuttavia che “L’attestato di qualificazione energetica, al di fuori di quanto previsto all’articolo 8, comma 2, è facoltativo ed è predisposto al fine di semplificare il successivo rilascio dell’attestato di prestazione energetica”.