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Il contratto di locazione a canone concordato

Pubblicato da EUROSERVICE Group on 22 Gennaio 2021
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Il contratto di locazione a canone concordato – indice:

Con canone concordato si intende il contratto di locazione in cui la misura del canone, oltre alla durata e ad altri aspetti del contratto, è stabilito entro importi minimi e massimi da parte di organizzazioni locali che stipulano degli accordi. La disciplina di tale contratto è contenuta nella legge 431/98 che ha riformato la disciplina delle locazioni. Parte della disciplina inoltre è contenuta negli accordi stipulati a livello locale, ove esistenti, e infine nel decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.

L’odierno approfondimento si focalizza sull’accordo territoriale per la locazione nel comune di Padova e sugli aspetti fiscali del contratto di locazione a canone concordato sia per quanto riguarda il proprietario dell’immobile che per l’inquilino.

Cos’è il contratto di locazione a canone concordato

Il contratto di locazione stipulato tra due soggetti per il godimenti di un immobile ad uso abitativo può essere a canone libero o a canone concordato. Si ha il primo quando le parti, locatore e conduttore, stabiliscono liberamente tra loro le caratteristiche del canone di locazione. Si chiama a canone concordato quando le caratteristiche del canone sono determinate sulla base di accordi locali. Tra le caratteristiche in particolare viene individuata una durata minima e massima del contratto ovvero l’ammontare degli importi dei canoni. Tale seconda tipologia di contratto di locazione è riconosciuta dall’articolo 2, terzo comma, della legge 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

Ai sensi di tale norma: “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.

Questi contratti, stabilisce il comma 5 dell’articolo, non possono avere durata inferiore ai tre anni salvo siano di natura transitoria. Devono inoltre essere stipulati rispettando il modello previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.

Gli accordi territoriali sui contratti di locazione a canone concordato a Padova

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti con apposito decreto del 16 gennaio 2017 ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato. Lo stesso decreto ha stabilito i criteri generali per la definizione degli accordi sui contratti transitori e per studenti universitari. Per effetto di tale decreto i Comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le organizzazioni  entro sessanta dall’emanazione del decreto. A stabilirlo è il terzo comma dell’articolo 2 suddetto al fine di promuovere gli accordi raggiunti in sede locale. Così è avvenuto nell’ottobre 2019 a Padova il cui 17 del mese è stato sottoscritto l’accordo territoriale per le locazioni da varie organizzazioni associazioni ed enti.

L’accordo prevede tre tipologie di contratto di locazione:

  • quello abitativo di durata pari a tre anni più due anni di rinnovo
  • di natura transitoria avente durata fino a 18 mesi. Può essere stipulato per i motivi indicati esclusivamente nell’accordo stesso. Quali, ad esempio, esigenze personali del locatore o del conduttore;
  • per studenti universitari di durata compresa tra i sei e i 36 mesi rinnovabili alla scadenza. L’accordo definisce chi si deve intendere per studenti universitari.

L’ammontare del canone è determinato dall’accordo sulla base delle caratteristiche dell’alloggio entro determinati importi minimi e massimi.

Qualora non dovessero essere stipulati accordi territoriali sulla disciplina dei contratti di locazione a canone concordato la loro stipula è ugualmente possibile. La disciplina cui fare riferimento tuttavia è quella contenuta nel decreto ministeriale 14 luglio 2004.

Le agevolazioni fiscali sui contratti di locazione a canone concordato per il proprietario

Le agevolazioni fiscali previste per i contratti di locazione a canone concordato sono tre:

  • applicazione della tassazione speciale con cedolare secca anziché con tassazione ordinaria Irpef. Si applica così un’aliquota unica pari al 10% anziché quelle a scaglioni previste per la tassazione ordinaria;
  • la base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta del 30% qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della legge 431/98;
  • il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.

Se i contratti di locazione a canone concordato sono redatti sulla base degli accordi territoriali che ne definiscono i limiti, al fine di fruire delle agevolazioni fiscali, il contratto dev’essere corredato dell’attestazione delle organizzazioni che hanno sottoscritto l’accordo territoriale oppure sottoscritti con l’assistenza delle associazioni rappresentative.

L’attestazione ha la funzione di confermare la congruenza fra il contenuto economico e normativo del contratto e quello dell’accordo territoriale. Il comma 8 dell’articolo 1 del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 infatti definisce che :“Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

E quelle per l’inquilino

Il contratto di locazione a canone concordato prevede delle agevolazioni fiscali non solo per il proprietario dell’immobile ovvero il locatore ma anche per l’inquilino conduttore.

In particolare nel 2017 il legislatore ha riconosciuto la possibilità ad alcuni soggetti di portare in detrazione dall’imposta calcolata in dichiarazione dei redditi l’ammontare del canone di locazione. Sia nel caso sia stato liberamente stabilito fra le parti sia che sia stato concordato e qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Tali soggetti sono appunto i conduttori titolari di un contratto di locazione a canone concordato o libero ovvero quelli titolari di un contratto a natura transitoria.

La stessa detrazione era stata già riconosciuta invece con la legge finanziaria del 2008 ad alcuni lavoratori dipendenti. In particolare a quelli che per motivi di lavoro si sono trasferiti in un comune o in una regione distante almeno 100 km dalla loro residenza. E che hanno adibito l’alloggio ad abitazione principale. In questo caso tuttavia la legge prevede altri due requisiti per beneficiare dell’agevolazione:

  • l’aver cambiato residenza tre anni prima di aver stipulato il contratto di locazione;
  • l’intestazione del contratto al conduttore.

Le stesse agevolazioni fiscali, in misura diversa sono previste anche per gli studenti universitari.

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