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La cedolare secca sulla locazione di immobili commerciali

Pubblicato da EUROSERVICE Group on 14 Ottobre 2020
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La cedolare secca sugli immobili commerciali – indice:

La tassazione agevolata della cedolare secca inizialmente prevista per i soli immobili ad uso abitativo era stata estesa per il 2019 anche ad alcuni immobili commerciali. L’estensione è stata operata dalla legge 145/2018 (legge di bilancio per il 2019) che aveva previsto la possibilità di optare per tale regime alternativo alla tassazione ordinaria irpef per i soli immobili appartenenti alla categoria catastale C/1. Si tratta in particolare di negozi e botteghe. Tale agevolazione riconosciuta alle locazioni commerciali non è stata tuttavia estesa a quest’anno dalla legge di bilancio per il 2020.

Prima di procedere all’approfondimento della cedolare secca sugli immobili commerciali bisogna tuttavia fare un passo indietro ed illustrare brevemente com’è nata e come si è applicata questa forma di imposizione fiscale sui contratti di locazione in alternativa a quella ordinaria. Oltre ai requisiti di natura oggettiva infatti ve ne sono anche di natura soggettiva che concedono l’utilizzo di tale regime alle sole persone fisiche ed in particolare al locatore.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è una forma di imposizione particolare del reddito da locazione di fabbricati abitativi e relative pertinenze. Il decreto legislativo n. 23/2011 ha introdotto la cedolare secca come regime alternativo alla tassazione ordinaria irpef sui redditi derivanti dai contratti di locazione per le persone fisiche. Optando per la tassazione dei canoni di locazione con il regime della cedolare secca si applica alla base imponibile di calcolo un’aliquota fissa che può essere del 21% o del 10%. La risultante imposta sostituisce il pagamento dell’irpef, delle relative addizionali comunali e regionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Il reddito derivante dalla locazione pertanto non rientrerà nel reddito complessivo del soggetto irpef che pagherà un’imposta sostitutiva.

Le aliquote e l’esercizio dell’opzione

Si applica l’aliquota del 21% a tutti i contratti di locazione che non sono a canone concordato. A questi ultimi infatti si applica l’aliquota del 10%. L’aliquota del 10% è stata introdotta successivamente a quella del 21% con il decreto legge n. 47/2014 che la aveva prevista per gli anni dal 2014 al 2017. La legge di bilancio per il 2018 poi ha esteso l’applicabilità di tale aliquota agli anni 2018 e 2019 ed la legge di bilancio per il 2020 la ha estesa anche all’anno corrente. La base imponibile è costituita dal canone di locazione per intero oppure dalla rendita catastale dell’immobile se più elevata del canone.

L’opzione per la fruizione della cedolare secca si esercita in sede di registrazione del contratto di locazione. È valida per tutta la durata del contratto salvo il locatore ne faccia espressamente revoca entro il termine annuale di versamento dell’imposta di registro. I contratti di locazione che danno accesso al regime erano inizialmente solo quelli ad uso abitativo. Per il 2019, ma non per il 2020, come si vedrà, era stata data la possibilità anche ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale.

I requisiti oggettivi e soggettivi della cedolare secca

Sotto il profilo oggettivo la cedolare secca si può applicare ai contratti di locazione aventi ad oggetto le unità immobiliari appartenenti a determinate categorie catastali. Tali categorie sono le A/1, A/9 e A/11. Il regime di tassazione riguarda anche le pertinenze di tali unità immobiliari. Non è possibile tuttavia che il regime si applichi alla locazione delle sole pertinenze. Il contratto pertanto deve avere ad oggetto la locazione dell’unità immobiliare principale ed indicare il relativo rapporto pertinenziale.

Dal punto di vista soggettivo possono usufruire di tale regime impositivo le persone fisiche titolari di contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo non nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni. Tali soggetti inoltre devono essere soggetti passivi irpef e conseguire dalla locazione un reddito fondiario. Il soggetto che vuole usufruire di tale regime (il locatore) inoltre deve alternativamente per poterne fruire:

  • essere proprietario dell’immobile ovvero
  • essere titolare di un diritto reale su tale immobile.

Non sono ammesse detrazione per l’abbattimento dell’imposta in regime di cedolare secca.

La cedolare secca sugli immobili commerciali

Il comma 59 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2019 (legge 145/2018) ha esteso, come già si è accennato, il regime della cedolare secca per alcuni immobili ad uso commerciale.

Il testo della normativa prevede che “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La legge pertanto ha previsto che:

  • il regime si applica ai contratti di locazione stipulati dal 1 gennaio 2019.  Eccezzion fatta per quelli stipulati tra i medesimi soggetti con riferimento allo stesso immobile a seguito di un contratto di locazione in essere al 15 ottobre 2018 e interrotto prima della sua naturale scadenza;
  • gli immobili commerciali e le relative pertinenze soggetti a cedolare secca possono essere solo quelli rientranti nella categoria catastale C/1. Devono inoltre avere una superficie di massimo 600 metri quadrati.

Cedolare secca sugli immobili ad uso commerciale nel 2020

La legge di bilancio per il 2020 non ha confermato il regime di imposizione fiscale alternativo all’irpef della cedolare secca sugli immobili commerciali introdotto dalla legge di bilancio per il 2019. L’opzione pertanto è rimasta limitata al 2019. La tassazione con cedolare secca tuttavia vive ancora nella maggior parte dei contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019. La durata minima prevista dalla legge per tale tipologia contrattuale infatti è di sei anni.

Bisogna aggiungere inoltre che era stata resa possibile, sempre per l’annualità 2019, esercitare l’opzione di cedolare secca per i contratti di locazione commerciale degli immobili in categoria C/1 in naturale scadenza e prorogati dei successivi sei anni. L’agenzia delle entrate infatti, rispondendo ad un interpello, aveva chiarito come la proroga del contratto di locazione commerciale fosse analoga alla stipula di un nuovo contratto. Si rendeva valido pertanto l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca in fase di proroga. Nella risposta al medesimo interpello, ovvero il n. 190/2019, l’Agenzia aveva eseguito un ulteriore specificazione. L’opzione per la cedolare secca poteva essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro tramite il modello RLI ovvero di registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili.

C’era un’ultima possibilità infine per chi non avesse esercitato il diritto di opzione alla cedolare secca in sede di registrazione del contratto di locazione. Quella di fruire della tassazione agevolata nelle annualità successive a quella di stipula del contratto di locazione. Tramite il modello suddetto di registrazione RLI da inviare entro trenta giorni dalla scadenza annuale di versamento dell’imposta di registro.

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