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Il rent-to-buy di immobili residenziali e commerciali

Pubblicato da EUROSERVICE Group on 5 Gennaio 2021
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Il rent-to-buy di immobili residenziali e commerciali – indice:

Il contratto di rent-to-buy è una modalità alternativa di compravendita che permette di avere disponibilità immediata di un immobile con la possibilità in futuro di acquistarlo. Si tratta di una tipologia contrattuale abbastanza recente introdotta nel 2014. Si è rivelata particolarmente vantaggiosa per le parti contrattuali stipulanti con riguardo agli immobili commerciali come ad esempio negozi, capannoni industriali oltre che con riferimento agli immobili residenziali. Prima di arrivare a definire i vantaggi derivanti dall’utilizzo di tale tipologia contrattuale per il godimento o la vendita degli immobili commerciali e residenziali bisogna illustrare cos’è e come funziona il contratto di rent-to-buy.

Cos’è il rent-to-buy

Rent to buy è la formula utilizzata per indicare il contratto con cui un soggetto, denominato concedente, dà in godimento un immobile di sua proprietà ad un altro, che prende il nome di conduttore, dietro il corrispettivo di un canone per un certo periodo di tempo con la finalità, superato tale periodo, di venderlo. La vendita tuttavia è soltanto eventuale e dipende dalla volontà del conduttore.

La struttura del contratto di rent-to-buy è infatti costituita da due parti:

  • l’una che prevede la stipula di un preliminare di compravendita;
  • l’altra che prevede la stipula di un contratto di locazione.

Il conduttore non ha l’obbligo di acquistare l’immobile al termine del periodo di godimento dello stesso ma ne ha solo il diritto. Se venisse pattuito l’obbligo di acquisto dell’immobile non si tratterebbe più si contratto di rent-to-buy. Qualora il conduttore decida di acquistare l’immobile (può anche essere pattuito un termine di scelta sull’acquisto) verrà sottratto dal prezzo di vendita dell’immobile l’ammontare dei canoni già pagati pagando dunque il prezzo sul differenziale.

Come funziona il rent-to-buy: pro e contro

Come già accennato il contratto di rent-to-buy prevede il godimento immediato di un immobile dietro il pagamento di un canone. Oggetto del rent-to-buy possono essere tutte le tipologie di immobili sia residenziali che commerciali, agricoli ed anche quelli in costruzione.

Per definire i pro e i contro di tale forma di compravendita immobiliare bisogna analizzare le posizioni delle due parti contrattuali, il concedente-venditore e il conduttore-futuro acquirente.

Dal punto di vista del primo costituiscono sicuramente vantaggi:

  • il rimanere proprietario dell’immobile fino alla futura vendita;
  • il godimento di un canone periodo più consistente rispetto a quello di un contratto di locazione;
  • il minor quantitativo di vincoli rispetto al contratto di locazione.

Per quanto riguarda gli svantaggi invece bisogna ammettere che il concedente deve sopportare il carico fiscale dell’immobile, pagare eventuali spese di manutenzione straordinaria e sopportare il rischio dell’inadempimento del conduttore (il mancato pagamento del canone) ovvero il rischio che il conduttore non acquisti l’immobile.

Il conduttore-futuro acquirente godrà invece dei seguenti vantaggi:

  • il godimento immediato dell’immobile senza l’avvenuto acquisto;
  • la libertà di scelta in merito all’acquisto o meno dell’immobile;
  • il sostenimento di spese limitatamente alla manutenzione ordinaria dell’immobile;
  • l’esenzione dal carico fiscale che resta in capo al concedente.

Di contro il conduttore non gode di tutele parificabili a quelle che otterrebbe con la stipula di un contratto di locazione e, nel caso decidesse di non acquistare l’immobile, perde l’importo dei canoni già pagati. Il conduttore inoltre deve sostenere le spese di trascrizione del contratto nonché quelle dovute per le imposte sull’eventuale futuro atto di compravendita.

Le tutele per il venditore e l’acquirente nel rent-to-buy

Si è detto poche righe sopra che il venditore deve sopportare due rischi:

  • quello che il conduttore non paghi il canone e
  • quello che decida di non acquistare l’immobile.

In tali casi sono previste delle tutele per il concedente. In particolare costui potrà adire l’autorità giudiziaria per intraprendere un procedimento di rilascio del bene. Si tratta di una procedura meno costosa e meno lunga di quella prevista per il contratto di locazione e corrispondente allo sfratto. In ogni caso la procedura di rilascio del bene in caso di inadempimento del conduttore dev’essere menzionata nel contratto di rent-to-buy. Si può definire tutela del concedente inoltre la possibilità di pattuire canoni di concessioni degli immobili più alti rispetto alla concessione dell’immobile con contratto di locazione. Di tali canoni può essere determinata nel contratto la parte che viene trattenuta dal concedente nel caso in cui perda l’affare per il mancato acquisto dell’immobile come forma di indennizzo.

Il conduttore invece gode in via principale della tutela datagli dalla legge sulla trascrizione del contratto di rent-to-buy nei registri immobiliari. La trascrizione riguarda sia il preliminare di compravendita sia il contratto di locazione. In tal modo è garantito sull’acquisto di un immobile privo di pesi quali ipoteche, pignoramenti o altri atti limitativi dell’uso del bene. Tale tutela si applica anche nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto sia da costruire e il costruttore fallisca.

Aspetti fiscali

Per quanto riguarda gli aspetti fiscali del rent-to-buy bisogna distinguere se il soggetto concedente opera nell’attività d’impresa o al di fuori dell’attività d’impresa nonché distinguere la fase di concessione dell’immobile in godimento che determina la percezione di un reddito rappresentato dai canoni dal momento in cui viene trasferita la proprietà del bene.

Al di fuori dell’attività d’imprese il reddito percepito dal concedente dal pagamento dei canoni costituisce reddito di fabbricati da assoggettare alternativamente ad imposta ordinaria Irpef oppure all’imposta sostitutiva prevista con l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca. Nel momento in cui si trasferisce la proprietà dell’immobile in quanto il conduttore si avvale dell’esercizio del proprio diritto all’acquisto il reddito percepito dal concedente sarà dato dal differenziale tra i canoni già corrisposti e il prezzo iniziale dell’immobile. Tale reddito, ai fini della disciplina fiscale, è considerato un reddito diverso ed assoggettabile a tassazione ordinaria Irpef.

Nel caso in cui poi fosse stata pattuita nel contratto una parte di canoni quale acconto del prezzo dell’immobile in caso di acquisto e l’esercizio del diritto di acquisto dell’immobile non fosse stato esercitato dal titolare, tali canoni devono essere restituiti dal venditore al conduttore. Queste somme non rilevano ai fini del reddito.

Conclusioni

Il contratto di rent-to-buy è di largo utilizzo nel mondo immobiliare ed il legislatore lo ha introdotto in un  momento storico in cui il settore si trovava immobilizzato al fine di smuovere le vendite. Tale tipologia contrattuale ha infatti trovato ampio utilizzo sia da parte di venditori imprenditori che da parte dei privati per l’alienazione di immobili di proprietà. Spesso tuttavia le imprese ricorrono al contratto di rent-to-buy più per l’esigenza di vendere che per l’effettiva necessità di “sbarazzarsi di un immobile”.

Al contrario accade invece per i privati che spesso hanno fatto degli acquisiti che con il tempo rimangono inutilizzati e dei quali possono sbarazzarsi anche senza fretta. Con il contratto di rent-to-buy, mettendo sul mercato un immobile provvisoriamente in locazione, è più semplice raggiungere ipotetici acquirenti traendone anche dei vantaggi economici non indifferenti rispetto ad altre tipologie contrattuali.

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