Quando si compra o si vende casa, le spese notarili sono spesso una sorpresa — e non sempre piacevole. Molte persone arrivano al rogito senza avere un’idea chiara di quanto spenderanno complessivamente, con il rischio di trovarsi in difficoltà nell’ultima fase di una trattativa già lunga. La risposta breve è che nella quasi totalità dei casi le spese notarili sono a carico dell’acquirente, ma il quadro completo è più articolato e merita un approfondimento.
Cosa paga l’acquirente: onorario e imposte
L’acquirente sostiene l’onorario del notaio, le imposte sull’atto e le spese per le formalità accessorie. Le imposte variano in modo significativo: per una prima casa acquistata da privato si paga l’imposta di registro al 2% sul valore catastale rivalutato, mentre per una seconda casa l’aliquota sale al 9%. Se il venditore è un’impresa costruttrice, si applica invece l’IVA (4% per prima casa, 10% per seconda casa, 22% per immobili di lusso). L’impatto fiscale cambia radicalmente a seconda della tipologia dell’immobile e della natura del venditore, ed è uno degli elementi da chiarire prima ancora di fare un’offerta.
Le imposte ipotecaria e catastale
Oltre all’imposta di registro o all’IVA, l’acquirente deve considerare l’imposta ipotecaria e quella catastale. Per la prima casa, queste sono fisse e di importo ridotto (50 euro ciascuna). Per gli altri immobili, si calcolano rispettivamente al 2% e all’1% sul valore dell’atto. Se l’acquisto avviene con mutuo, si aggiunge l’imposta sostitutiva sul finanziamento, pari allo 0,25% per la prima casa e al 2% per le altre. Sommare tutte queste voci è fondamentale per avere un quadro realistico del costo complessivo dell’operazione.
Cosa paga il venditore
Il venditore, di norma, non paga il notaio dell’atto di compravendita. Tuttavia ha alcune spese proprie da considerare: prima di tutto, l’eventuale estinzione del mutuo ancora gravante sull’immobile, con relativa cancellazione dell’ipoteca (che richiede un atto separato e ha un costo proprio). Deve inoltre procurarsi la documentazione necessaria per il rogito: l’attestato di prestazione energetica (APE), le visure catastali aggiornate, l’eventuale certificato di agibilità, e in alcuni casi la liberatoria del condominio per le spese ordinarie e straordinarie. Se ha acquistato l’immobile da meno di cinque anni e lo rivende a un prezzo superiore, potrebbe essere soggetto alla tassazione sulla plusvalenza.
Le eccezioni e gli accordi tra le parti
La legge non vieta che acquirente e venditore si accordino diversamente sulla ripartizione delle spese. In alcuni casi, il venditore si offre di coprire parte dei costi notarili come incentivo alla vendita, soprattutto in mercati meno dinamici o per immobili che faticano a trovare acquirenti. Questi accordi devono essere esplicitati chiaramente nel compromesso o nella proposta d’acquisto, per evitare incomprensioni o contestazioni il giorno del rogito. Un accordo verbale su questo punto non offre alcuna tutela concreta.
Come orientarsi senza sorprese
Conoscere in anticipo l’entità delle spese notarili è essenziale per pianificare correttamente il budget di acquisto. Spesso chi compra casa si concentra sul prezzo dell’immobile e sottovaluta i costi accessori, che possono incidere per il 3-8% del valore dell’operazione. Affidarsi a professionisti del settore permette di avere una stima precisa fin dalle prime fasi della trattativa.
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