La conformità catastale e urbanistica rappresenta il presupposto indispensabile per ogni compravendita immobiliare. Si tratta infatti della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i documenti depositati in Catasto e le autorizzazioni edilizie presenti negli archivi comunali. Senza questa conformità, il notaio potrebbe non procedere al rogito, bloccando di fatto l’intera operazione.
Nonostante questa importanza, molti proprietari scoprono troppo tardi che piccole modifiche interne, magari risalenti a decenni fa, possono compromettere una vendita ormai definita. Ecco dunque che la verifica preventiva permette di identificare eventuali irregolarità con largo anticipo, predisponendo le necessarie pratiche di regolarizzazione senza stress dell’ultimo momento.
Come verificare la conformità catastale
La verifica della conformità catastale inizia dal confronto tra planimetria depositata e lo stato reale dell’immobile. Per farlo, è necessario richiedere una visura catastale aggiornata presso l’Agenzia delle Entrate, accompagnata dalla planimetria registrata: un tecnico abilitato dovrà poi effettuare un sopralluogo accurato, misurando ogni ambiente e verificando la destinazione d’uso dei locali.
Le difformità più comuni riguardano tramezzi spostati, bagni aggiunti, balconi chiusi o soppalchi realizzati senza aggiornare la documentazione. Anche la categoria catastale deve corrispondere all’utilizzo effettivo: un appartamento non può essere registrato come magazzino e viceversa. La rendita catastale influisce direttamente sulla tassazione, quindi ogni modifica strutturale dovrebbe essere comunicata tempestivamente al Catasto attraverso una procedura DOCFA predisposta da un geometra o architetto abilitato.
La conformità urbanistica e i titoli edilizi
Verificare la conformità urbanistica significa ricostruire la storia edilizia dell’immobile attraverso tutti i titoli autorizzativi rilasciati dal Comune. Occorre recuperare la licenza edilizia originaria o la concessione edilizia, seguita da eventuali condoni, sanatorie, permessi di costruire, DIA o SCIA per interventi successivi. Ogni modifica strutturale dovrebbe essere supportata da un titolo abilitativo specifico.
Il tecnico incaricato dovrà recarsi presso l’ufficio tecnico comunale per consultare i fascicoli edilizi, verificando che tutte le opere realizzate siano state autorizzate e che i lavori siano stati dichiarati conclusi con regolare certificazione. Particolare attenzione merita la verifica delle distanze legali dai confini, delle altezze rispetto agli strumenti urbanistici vigenti e della destinazione d’uso conforme alle previsioni del piano regolatore comunale.
Gli strumenti per una verifica completa
La due diligence immobiliare professionale utilizza strumenti specifici per garantire verifiche approfondite. Oltre alle visure catastali e ai certificati comunali, è fondamentale acquisire l’attestato di prestazione energetica, verificare l’assenza di vincoli paesaggistici o storico-artistici, controllare eventuali ipoteche o pignoramenti attraverso le ispezioni ipotecarie.
Un geometra o architetto esperto predispone una relazione tecnica che certifica lo stato di conformità, evidenziando eventuali difformità e indicando le procedure necessarie per sanarle. Questa relazione diventa uno strumento prezioso in fase di trattativa, permettendo all’acquirente di valutare consapevolmente l’investimento e al venditore di presentare l’immobile con trasparenza, evitando contestazioni future che potrebbero sfociare in contenziosi legali costosi e prolungati.
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