Il preliminare di compravendita, spesso chiamato anche come compromesso o contratto preliminare, è l’accordo con cui le parti si impegnano reciprocamente a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita.
Si tratta di uno strumento giuridico che costituisce una fase intermedia fondamentale nel processo di acquisizione di un immobile, durante la quale acquirente e venditore definiscono tutti gli aspetti essenziali della futura transazione.
Il preliminare non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile, ma crea un vincolo giuridico tra le parti, chiamate a rispettare gli impegni assunti: la sua importanza nel mercato immobiliare è cresciuta notevolmente negli ultimi decenni, diventando prassi consolidata per garantire maggiore sicurezza nelle transazioni immobiliari di notevole valore economico.
A cosa serve il contratto preliminare: le funzioni principali
Come dovrebbe essere intuibile dopo le nostre condivisioni in apertura, la funzione primaria del preliminare è quella di cristallizzare l’accordo raggiunto tra le parti, impedendo ripensamenti unilaterali che potrebbero compromettere l’operazione immobiliare.
Attraverso questo contratto, dunque, venditore e acquirente si vincolano reciprocamente a perfezionare la vendita alle condizioni concordate, creando una tutela giuridica per entrambi i soggetti coinvolti.
Il preliminare svolge inoltre una funzione di garanzia temporale, consentendo all’acquirente di disporre del tempo necessario per ottenere il finanziamento bancario e completare tutte le verifiche tecniche e legali sull’immobile.
Dal punto di vista del venditore, il contratto preliminare assicura che l’immobile sia effettivamente riservato all’acquirente, evitando il rischio di perdere altre opportunità di vendita durante il periodo intercorrente fino al rogito notarile.
Quali sono gli elementi essenziali del preliminare
Perché il preliminare sia valido ed efficace, deve contenere alcuni elementi essenziali che lo caratterizzano come contratto vincolante. Innanzitutto, devono essere chiaramente identificate le parti contraenti con tutti i dati anagrafici necessari, seguiti dalla descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della compravendita, comprensiva di dati catastali, superficie, confini e ogni altra caratteristica rilevante.
Il prezzo di vendita costituisce evidentemente un elemento che non può mancare: deve essere specificato insieme alle modalità di pagamento concordate tra le parti.
Il contratto deve inoltre indicare la data prevista per la stipula del rogito definitivo e le eventuali condizioni sospensive o risolutive che potrebbero influenzare la validità dell’accordo. Non meno importante è la definizione delle responsabilità di ciascuna parte e delle conseguenze derivanti dall’eventuale inadempimento degli obblighi assunti.
La caparra confirmatoria e le sue funzioni
Un aspetto caratteristico del preliminare di compravendita è rappresentato dalla caparra confirmatoria, una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore al momento della sottoscrizione del contratto. La prestazione ha una duplice funzione:
- da un lato conferma la serietà dell’impegno assunto dalle parti
- dall’altro costituisce uno strumento di garanzia dell’adempimento del contratto.
In caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore ha diritto a trattenere la caparra ricevuta come risarcimento del danno subito. Viceversa, se è il venditore a non rispettare gli impegni assunti, dovrà restituire la caparra ricevuta maggiorata di una somma di pari importo. L’ammontare della caparra viene generalmente concordato tra le parti e rappresenta una percentuale del prezzo totale di vendita, tipicamente compresa tra il 10% e il 20% del valore dell’immobile.
Gli effetti giuridici e le conseguenze dell’inadempimento
Il preliminare di compravendita produce effetti giuridici vincolanti per entrambe le parti, che sono tenute a rispettare tutti gli obblighi assunti fino alla stipula del contratto definitivo. La parte che risulta inadempiente può essere chiamata a rispondere del danno causato alla controparte, oltre alle conseguenze specifiche previste dal contratto in relazione alla caparra confirmatoria.
Esiste inoltre la possibilità di ricorrere all’esecuzione forzata del contratto preliminare, attraverso la quale la parte adempiente può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non stipulato: una tutela giuridica che rafforza notevolmente la posizione delle parti e rende il preliminare uno strumento efficace per garantire la sicurezza delle transazioni immobiliari.
Le conseguenze dell’inadempimento possono variare in base alle specifiche clausole inserite nel contratto e alla gravità della violazione commessa.
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