Sul tema delle case ricevute in donazione, è fondamentale comprendere come questi immobili siano rivestiti di una natura giuridica particolare, tale da influenzare significativamente le future operazioni di compravendita.
La donazione di immobili rappresenta infatti un atto di liberalità con cui il donante trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene al donatario. Questo trasferimento, però, porta con sé alcune peculiarità che devono essere attentamente valutate sia dal venditore che dall’acquirente.
In particolare, il regime giuridico delle donazioni prevede specifiche tutele per gli eredi legittimi del donante, che potrebbero far valere i propri diritti anche dopo anni dalla donazione originaria: una caratteristica che, come vedremo nelle prossime righe, rende le case donate potenzialmente più complesse da gestire nel mercato immobiliare rispetto agli immobili acquisiti tramite compravendita tradizionale.
I rischi per l’acquirente di un immobile donato
Per fornire l’opportuna chiarezza su tale tema, è bene cominciare con il condividere che l’acquirente di una casa precedentemente donata deve essere consapevole dei rischi specifici che questa operazione comporta. Il principale pericolo è in particolar modo rappresentato dall’azione di riduzione che gli eredi legittimi del donante originario possono intentare qualora la donazione abbia leso la loro quota di legittima ereditaria.
La revocatoria delle donazioni può essere esercitata dagli eredi fino a dieci anni dalla morte del donante, creando una situazione di incertezza giuridica che può protrarsi nel tempo. In caso di successo dell’azione, l’acquirente potrebbe trovarsi a dover restituire l’immobile o parte di esso, pur avendo pagato regolarmente il prezzo pattuito.
Un altro aspetto critico riguarda le difficoltà nel conseguire un mutuo bancario per l’acquisto di immobili donati: la prassi ci suggerisce infatti come gli istituti di credito spesso mostrano maggiore cautela nel concedere finanziamenti su beni che potrebbero essere soggetti a future rivendicazioni ereditarie.
Le tutele contrattuali per il venditore
Dinanzi a tutto ciò, il venditore di un immobile ricevuto in donazione può adottare diverse strategie per tutelarsi e rendere più appetibile la propria offerta sul mercato.
Una delle soluzioni più efficaci è l’inserimento nel contratto di vendita di clausole di garanzia specifiche che chiariscano la natura del bene e le responsabilità delle parti.
Un’altra strada è il ricorso alla polizza assicurativa sui rischi legali, che rappresenta uno strumento sempre più utilizzato per coprire eventuali danni derivanti da azioni di riduzione o revocatoria. La copertura può essere stipulata dal venditore per garantire l’acquirente contro i rischi specifici legati alla natura donativa dell’immobile.
È inoltre consigliabile procedere con una due diligence approfondita sulla situazione ereditaria del donante originario, verificando l’esistenza di eredi legittimi e la loro eventuale rinuncia ai diritti successori. La raccolta di documentazione probatoria completa sulla regolarità della donazione originaria costituisce un elemento fondamentale per ridurre i rischi futuri.
In che modo l’acquirente può proteggersi con efficacia da ogni rischio
L’acquirente può a sua volta adottare diverse misure protettive per minimizzare i rischi connessi all’acquisto di una casa precedentemente donata.
Prima di tutto, può richiedere garanzie contrattuali specifiche al venditore, quale primo passo per tutelarsi, includendo clausole che prevedano il rimborso integrale del prezzo in caso di evizione.
Ancora, può effettuare una verifica dei termini di prescrizione delle eventuali azioni che gli eredi potrebbero intentare. quando siano trascorsi i termini legali per l’esercizio dell’azione di riduzione, il rischio si riduce significativamente.
Infine, può ricorrere alla sempre utile assistenza di professionisti specializzati nel diritto immobiliare e successorio, funzionale alla valutazione corretta di tutti gli aspetti legali dell’operazione. Un’analisi approfondita della documentazione relativa alla donazione originaria e alla situazione ereditaria può rivelare elementi determinanti per la decisione di acquisto.
Il ruolo dell’agenzia immobiliare specializzata
Ricordiamo infine come in operazioni così delicate, il supporto di un’agenzia immobiliare esperta diventa fondamentale per guidare le parti attraverso tutti gli aspetti tecnici e legali della compravendita. L’intermediario qualificato può coordinare le verifiche necessarie e suggerire le soluzioni più appropriate per tutelare sia venditore che acquirente.
La consulenza professionale specializzata permette di identificare preventivamente i potenziali problemi e di strutturare l’operazione nel modo più sicuro possibile, utilizzando tutti gli strumenti contrattuali e assicurativi disponibili per minimizzare i rischi per entrambe le parti.
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