Superbonus 110% e immobili commerciali – indice:
La misura fiscale che tanto ha impegnato e impegna tutt’ora l’amministrazione finanziaria premia i lavori eseguiti sugli immobili residenziali. Cosa può dirsi invece riguardo agli immobili commerciali? Chi possiede o detiene un immobile commerciale non è del tutto escluso dalla possibilità di usufruire dell’agevolazione fiscale come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.
Dopo un primo sguardo alla disciplina del Superbonus 110% come definita dal Decreto Rilancio vediamo se e a che condizioni si possa avere un risparmio d’imposta anche possedendo un immobile commerciale.
Cos’è il superbonus 110%
Il superbonus 110% dà la possibilità ai proprietari o detentori di immobili che effettuano su di questi dei lavori per migliorare la prestazione energetica dell’immobile o la resistenza sismica di godere di una detrazione fiscale del 110% in dichiarazione dei redditi. Con tale agevolazione è stata estesa la percentuale di detrazione al 110% spettante con il Sismabonus introdotto nel 2013 e da ultimo modificato nel 2017.
La misura fiscale è stata introdotta e in parte disciplinata con il decreto rilancio n. 34/2020 ovvero integrata con una serie di decreti, norme attuative e circolari dell’Agenzia delle entrate. Può essere usufruita, se ve ne sono i presupposti, in alternativa alle altre detrazioni fiscali previste dal Testo unico delle imposte sui redditi per le ristrutturazioni edilizie e la riqualificazione energetica. La nuova misura è chiaramente più vantaggiosa di tali suddette detrazioni prevedendo l’applicazione di una percentuale più alta. Bisogna tuttavia rientrare nelle ipotesi di accesso previste dalla normativa.
L’agevolazione è usufruibile per le spese sostenute per i lavori effettuati tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 e la detrazione viene goduta in 5 anni riducendo ogni anno l’imposta di una quota di uguale importo.
Come funziona
Prima di illustrare che possibilità ci sono di applicare il superbonus 110% agli immobili commerciali bisogna capire come funziona. E per capire come funziona l’analisi va ricondotta ai seguenti aspetti:
- chi può usufruire dell’agevolazione;
- per quali lavori;
- su quali immobili;
- e in che modo (operativamente parlando).
Chi può accedere all’agevolazione
Possono usufruire del superbonus 110% i soggetti individuati dal Decreto Rilancio tra cui segnaliamo i condomini e le persone fisiche, purché i lavori vengano eseguiti su immobili che non sono strumentali all’esercizio di un’attività d’impresa da queste svolta. Già a questo punto emerge che il legislatore non ha voluto estendere l’agevolazione del superbonus 110% agli immobili commerciali. Ci sono tuttavia dei casi in cui invece la detrazione spetta anche sui lavori eseguiti da chi possiede immobili commerciali come vedremo nelle prossime righe. Tali soggetti individuati dal decreto devono essere proprietari o detentori degli immobili e avere un titolo idoneo alla certificazione della proprietà o della detenzione.
Per quali lavori
La norma suddivide i lavori per i quali si può godere dell’agevolazione in due categorie: quelli trainanti e quelli trainati. La detrazione al 110% spetta per gli interventi trainanti e per quelli trainati soltanto qualora vengano eseguiti congiuntamente a quelli trainanti. Tra i lavori trainanti ci sono interventi di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e interventi per l’antisismicità degli edifici. Fra i vari lavori trainati invece ci sono tra i più rilevanti quelli di riqualificazione energetica.
Su quali immobili
I lavori suddetti devono essere eseguiti per lo più su immobili a destinazione residenziale. Non è esclusa, come vedremo, in determinate ipotesi la possibilità di usufruire del bonus per gli immobili commerciali. I lavori tuttavia devono essere eseguiti su parti comuni di edifici, su edifici unifamiliari, negli immobili inseriti all’interno di edifici plurifamiliari e nelle singole unità immobiliari facenti parte di un condominio, comprese le pertinenze.
In che modo
Il risparmio che si può conseguire usufruendo di tale agevolazione può essere in sostanza ottenuto con tre modalità:
- l’utilizzo in dichiarazione dei redditi per i 5 anni successivi a quello di esecuzione dei lavori di una quota della detrazione al 110% uguale per ciascun anno;
- tramite la cessione del credito d’imposta;
- con lo sconto in fattura.
In via principale l’agevolazione consiste nella detrazione fiscale: il decreto tuttavia offre la possibilità di convertire la detrazione nelle altre due modalità ma solo per alcuni lavori. Tra questi, ad esempio, la norma individua gli interventi per il miglioramento della resistenza sismica degli edifici. Si può infatti ad esempio usufruire della detrazione al 110% per interventi effettuati su capannoni industriali.
Superbonus 110% e immobili commerciali
Illustrata succintamente la disciplina del superbonus 110% si può ora venire all’applicazione di tale agevolazione agli immobili commerciali.
Riprendendo quanto stabilito dal Decreto Rilancio l’agevolazione sarebbe negata alle persone fisiche “nell’esercizio di attività di impresa arti e professioni”. Il professionista o l’imprenditore, in base a tale locuzione, non può usufruire della detrazione per le unità immobiliari che costituiscono beni strumentali all’esercizio dell’arte o della professione ovvero che costituiscono beni relativi all’impresa. Tali soggetti possono invece godere dell’agevolazione per le unità immobiliari diverse da queste di cui sono proprietari o detentori.
I chiarimenti dell’agenzia delle entrate sul superbonus 110 e immobili commerciali
L’agenzia delle entrate tuttavia ha precisato quanto segue nella circolare 24/E/2020: “La norma stabilisce, inoltre, che tale limitazione riguarda esclusivamente gli interventi realizzati «su unità immobiliari», in quanto i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini. In tal caso, la detrazione spetta in relazione agli interventi riguardanti le parti comuni, a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’ oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa“.
Conclusioni sul superbonus 110% e immobili commerciali
Riportato quanto chiarito dall’Agenzia delle entrate si può pertanto affermare che:
- gli immobili commerciali sono esclusi dall’agevolazione fiscale ma chi possiede o detiene tali immobili situati in un edificio residenziale e sostiene spese per le parti comuni dell’edificio dove tali immobili sono siti può detrarre tali spese;
- ciò è possibile soltanto quando le unità immobiliari residenziali occupano più della metà della superficie totale dell’edificio considerato nella sua interezza.
Chi possiede o detiene un immobile commerciale in un edificio considerato residenziale può detrarre le spese sostenute per le parti comuni dell’edificio usufruendo della detrazione prevista con il superbonus 110% solo qualora l’immobile commerciale posseduto sia sito in un edificio in cui almeno il 50% della superficie è occupato da unità abitative residenziali.