Riconoscere una difformità planimetrica richiede un confronto sistematico tra la planimetria depositata al Catasto e lo stato di fatto dell’immobile. La planimetria catastale è un disegno tecnico in scala che rappresenta la suddivisione interna degli spazi, indicando la destinazione d’uso di ogni ambiente, le aperture di porte e finestre, e le dimensioni complessive.
Le difformità più frequenti riguardano modifiche alla distribuzione interna realizzate nel tempo: tramezzi abbattuti o spostati per creare ambienti più ampi, bagni aggiunti o spostati, ripostigli trasformati in cucine o viceversa.
Anche la chiusura di balconi o verande, la creazione di soppalchi abitabili o l’unione di due appartamenti costituiscono difformità che devono essere regolarizzate. Durante il sopralluogo, un tecnico abilitato misura accuratamente ogni ambiente, verifica l’effettiva destinazione d’uso e documenta fotograficamente ogni difformità riscontrata. Particolare attenzione merita la verifica della superficie catastale dichiarata, che potrebbe non corrispondere a quella reale per errori di rilevamento o modifiche strutturali successive.
Conseguenze legali e impedimenti alla vendita
La presenza di difformità planimetriche può impedire la stipula del rogito notarile perché manca uno dei requisiti essenziali previsti dalla legge. Il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità tra planimetria catastale e stato di fatto, richiedendo al venditore una dichiarazione di conformità.
In caso di difformità accertata, il notaio non può procedere alla stipula per non incorrere in responsabilità professionali. Le conseguenze si estendono anche ad altre operazioni: la difformità impedisce di accedere a mutui ipotecari, poiché le banche non concedono finanziamenti su immobili con irregolarità catastali. Anche i contratti di locazione possono essere impugnati se l’immobile presenta difformità significative non dichiarate. Sul piano fiscale, una planimetria non aggiornata può comportare il calcolo errato delle imposte catastali, con possibili accertamenti e sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Le difformità scoperte dopo l’acquisto possono generare contenziosi legali tra venditore e acquirente, con richieste di risarcimento danni o risoluzione del contratto.
La procedura DOCFA per l’aggiornamento catastale
Regolarizzare una difformità planimetrica richiede la presentazione di una pratica DOCFA attraverso un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere iscritto al rispettivo albo professionale. La procedura inizia con un rilievo metrico dettagliato dell’immobile per documentare lo stato di fatto attuale, seguito dalla redazione di una nuova planimetria conforme alle normative catastali vigenti. Il tecnico compila il documento DOCFA inserendo tutti i dati identificativi dell’immobile, le nuove metrature, la destinazione d’uso aggiornata di ogni ambiente e eventuali variazioni della rendita catastale.
La pratica viene trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate insieme ai diritti catastali e ai tributi speciali. I tempi di elaborazione variano da una a tre settimane, al termine delle quali la nuova planimetria risulta ufficialmente depositata e consultabile. È importante distinguere tra variazioni catastali, che riguardano modifiche interne senza autorizzazioni edilizie, e variazioni urbanistiche che richiedono titoli abilitativi comunali preventivi.
Quando serve anche la regolarizzazione urbanistica
Non tutte le difformità si risolvono con il semplice aggiornamento catastale. Se le modifiche interne hanno interessato parti strutturali, modificato le superfici abitabili o alterato la destinazione d’uso, è necessario verificare la conformità urbanistica presso il Comune.
Interventi come l’abbattimento di muri portanti, la creazione di nuovi bagni con spostamento di impianti, l’ampliamento di superfici o il cambio di destinazione d’uso richiedono titoli edilizi specifici. Prima di procedere con la variazione catastale, occorre verificare che le opere siano state realizzate con regolare autorizzazione comunale: concessione edilizia, permesso di costruire, DIA o SCIA a seconda del periodo storico. Se mancano i titoli edilizi, è necessario valutare se le opere sono sanabili attraverso accertamenti di conformità o sanatorie edilizie. Le difformità non sanabili richiedono il ripristino dello stato legittimo, demolendo le opere abusive per riportare l’immobile alla configurazione autorizzata. Questa situazione può comportare costi molto elevati e tempi lunghi che compromettono la vendita.
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