Come valutare un immobile commerciale – indice:
- Le caratteristiche economiche degli immobili
- La formula per la valutazione
- La superficie commerciale
- Il costo al metro quadro
- I coefficienti di merito
Nel mercato immobiliare i beni a destinazione commerciale sono quelli che maggiormente costituiscono fonte di investimento. Sebbene quelli a destinazione residenziale costituiscano gran parte del mercato immobiliare si ritiene utile focalizzarsi, soprattutto per professionisti e imprenditori, su come valutare un immobile commerciale. Si tratta in sostanza di riuscire a dare un valore ad un immobile in autonomia senza l’aiuto di un esperto. Esiste una precisa formula che consente in generale di attribuire ad un immobile un valore di mercato. Di essa si parlerà e se ne spiegheranno i termini per rendere l’argomento quanto più semplice e comprensibile al lettore.
Le caratteristiche economiche che influiscono su come valutare un immobile commerciale
Il valore di mercato di un immobile dipende innanzitutto da alcune caratteristiche economiche dell’edificio che riguardano:
- la localizzazione;
- le caratteristiche tecniche.
In primo luogo l’immobile può essere costituito da un suolo e un edificio che insiste sullo stesso. Oppure può essere un immobile costituito dal solo suolo. L’immobile inoltre può offrire o meno l’utilizzo di uno spazio. Del suolo rileva in particolare la sua localizzazione, i diritti edificatori ad esso attribuiti e la sua durata illimitata nel tempo. L’edificio invece rappresenta la parte dell’immobile che invecchia, perde utilità ed è dunque soggetto ad obsolescenza.
Immobili che consentono l’uso di uno spazio
Collegandosi alla localizzazione, l’immobile consente l’uso di uno spazio. Questo spazio ha una collocazione geografica e inserisce l’immobile nel mercato di riferimento del luogo di ubicazione. Rileva in particolare un’accezione più ampia ed una più ristretta del mercato locale di riferimento. In quella più ampia ci si riferisce alla domanda di utilizzo di quello spazio che, in relazione ad un immobile commerciale destinato ad esempio ad essere un ufficio o un locale produttivo, può essere più o meno alta da parte delle aziende in relazione all’andamento economico. Nell’accezione più ristretta di mercato locale ci si riferisce all’ubicazione precisa dell’immobile. Per un immobile commerciale l’ubicazione è importante per quanto riguarda, ad esempio, la facilità di raggiungimento e quindi i mezzi di collegamento al luogo dove si trova ovvero la quantità di clienti che la zona può attrarre per maggior accessibilità e visibilità.
Immobili che non consentono l’uso di uno spazio
Non sempre tuttavia l’immobile consente l’uso di uno spazio. Si pensi ad esempio ad un capannone industriale abbandonato o dismesso sul quale occorrerà intervenire a livello di caratteristiche tecniche dell’edificio affinché possa offrire uno spazio utilizzabile.
L’immobile può non offrire uno spazio utilizzabile anche quando semplicemente la domanda di un suo utilizzo era ancorata allo svolgimento di una precedente attività cessata in un edificio attiguo.
Ci sono poi i terreni agricoli che sono immobili costituiti solo da suolo ma non da edificio. Ed anche in questo caso l’immobile può esaurire così la sua disponibilità di utilizzare spazio perché non edificabile oppure può generare un’utilità più ampia se su di esso vi è la futura possibilità di edificare.
La formula per valutare gli immobili commerciali
Delineate alcune caratteristiche economiche che vanno tenute in considerazione per valutare un immobile commerciale, si passa a considerazioni più tecniche.
I fattori che consentono di determinare il valore di mercato di un immobile destinato a qualsiasi utilità sono:
- la superficie commerciale;
- il costo al metro quadro;
- i coefficienti di merito.
La combinazione di questi tre elementi nella formula che li moltiplica tra di loro dà come risultato il valore di mercato dell’immobile. Si avrà pertanto:
Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficiente di merito = Valore di mercato
È giunto allora il momento di illustrare meglio questi tre elementi uno per uno.
Come valutare un immobile commerciale: la superficie commerciale
La superficie commerciale si può definire come la più rilevante unità di misura di consistenza di un immobile. Si tratta di una misura fittizia che comprende la superficie principale e quelle secondarie dell’immobile. Si distingue infatti da quella calpestabile che tiene in considerazione solo della superficie interna dell’immobile. Riprendendo i concetti precedenti la superficie commerciale è lo spazio che l’immobile consente di utilizzare.
Come si può determinare l’estensione di questo spazio ai fini della valutazione di un immobile commerciale? Bisogna anzitutto partire dalla superficie calpestabile dell’immobile alla quale aggiungere:
- lo spazio occupato dalle mura sia interne che esterne (quelle che fanno da perimetro dell’immobile);
- una percentuale dello spazio occupato da superfici secondarie quali balcone, giardino, sottotetto, seminterrato, posti auto, altri locali adibiti a diverse attività e così via.
Ciascuna entità si misuri con l’unità di misura del mq.
In questo modo si ottiene il valore della superficie commerciale utile al calcolo del valore di mercato dell’immobile.
Il costo dell’immobile al metro quadro
Ad ogni metro quadro di superficie di un immobile viene attribuito un valore economico. Tale valore cambia principalmente in base all’ubicazione dell’immobile e alla sua esposizione. I valori dunque cambiano da città a città. Per fare qualche esempio:
- se si tratta di un ufficio o di un negozio il costo al metro quadro cambierà in base al fatto che si trovi in una via principale o secondaria di una città, piuttosto che in luogo storico oppure in luogo che attirerà più clienti;
- prendendo in considerazione invece un magazzino o un capannone i parametri di valutazione del costo al mq potranno invece non riguardare soltanto l’ubicazione ma anche altri aspetti.
Il valore di un mq di immobile commerciale in ogni caso è stabilito dall’Agenzia delle Entrate e reperibile presso l’apposita banca dati istituita per la consultazione dei valori di mercato suddivisi per comuni e province secondo un valore minimo e massimo e per ciascuna tipologia di immobile.
Il ruolo dei coefficienti di merito su come valutare un immobile commerciale
L’ultimo dato utile alla determinazione del valore di mercato di un immobile sono i coefficienti di merito. È un’aggiunta o una diminuzione del valore dell’immobile determinata dalla prestigiosità più o meno alta dell’immobile. L’entità di tale aumento o diminuzione si basa su criteri diversi da quelli che determinano ad esempio il prezzo al mq.
Per gli immobili commerciali, in base all’attività produttiva in essi svolta, questi coefficienti si determinano ad esempio in base a:
- la posizione. Possono comportare dunque un aumento di valore se la posizione è in una zona principale di una città piuttosto che una diminuzione se è in una zona secondaria, oppure se è una zona favorevole al commercio o alla produzione o meno;
- il piano in cui si trova l’immobile (terra, rialzato, seminterrato) e le modalità di accesso anche per determinate tipologie di automezzi;
- l’altezza dei soffitti;
- eventuale contratto di locazione commerciale.